Trong bức tranh trầm lắng của thị trường địa ốc, đất nền đang trở thành phân khúc có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kênh đầu tư từng dẫn đầu về tỷ suất sinh lời dần mất đi sức hấp dẫn khi lượng quan tâm có xu hướng tiếp tục giảm.
Đất nền “mất vị thế”
Trái với diễn biến tăng giá và sôi động của loại hình chung cư, đất nền đang rơi vào tình cảnh gần như “ngủ đông”, đặc biệt ở các vùng ven đô thị lớn hay thị trường tỉnh.
Dữ liệu mà batdongsan.com.vn mới đây công bố cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Tại miền Bắc, đất nền giảm nhiệt diện rộng.
Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh, thành phố phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh, sâu nhất lên đến 45% tại địa bàn các tỉnh như: Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam.
Về giá rao bán, một số thị trường đất nền nổi bật như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá rao bán giảm nhẹ 1-7%.
Diễn biến này xảy ra tương tự với thị trường miền Nam. Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3/2022 Tp.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022.
Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.
Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giao dịch, mặt bằng giá chào bán đất nền vẫn tăng trong khoảng từ 2 – 4% so với quý trước.
Anh Thắng (lãnh đạo sàn môi giới bất động sản ở Hà Nội chuyên về đất nền vùng ven và các tỉnh lân cận) thừa nhận, những tháng trở lại đây, công ty không chỉ cắt giảm chi phí mà còn cắt giảm nhân sự do lượng giao dịch đất nền gần như về 0. Phía công ty chuyển hướng sang mảng phân phối sản phẩm khác để đảm bảo duy trì hoạt động và thu nhập cho nhân viên còn lại.
Còn tiềm năng nào cho đất nền?
Dù đánh giá thị phần đất nền đang gặp khó trong thanh khoản nhưng anh Thắng khẳng định, đó chỉ là giai đoạn tạm thời sau thời gian tăng nóng. Anh Thắng nhận định, nếu như năm 2023, nhà đầu tư nào có tiền mặt, gom đất nền với mức chi phí vốn thấp thì cơ hội sinh lời cao trong vòng 2-3 năm là điều hoàn toàn xảy ra.
Theo các chuyên gia, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện dưới mức 40%. Do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền. “Hơn 10 năm đầu tư địa ốc nhưng ông luôn thấy đất nền tăng trung bình 15-20%. Dù thị trường đi xuống thì sang năm 2023, giá đất vẫn có thể tăng trở lại với mức tăng 30% so với năm 2021” TS Đặng Chính Thắng cũng cho biết.
Theo ông Chính, nhu cầu về đất nền rất lớn và có thực. Đây là loại hình góp phần làm thay đổi diện mạo mới cho địa phương.
Ở góc nhìn khác, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản thẳng thắn cho rằng, trong trung hạn, đất nền sẽ gặp khó khăn nhất là loại hình đất nền ở vùng xa trung tâm.
Đặt ra những lo ngại về thị trường địa ốc trong bối cảnh nhiều nhiễu động, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng. Ông Đính cho rằng, thị trường đang đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… Các nhà đầu tư khó biết chọn gì có thể sinh lời trong giai đoạn hiện nay.
Ông Đính cũng khẳng định, hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ Hà Nội, Tp. HCM đến cả những khu vực rất xa. Thế nên, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả.
