Vì sao chúng ta để dành và tiết kiệm tiền lại khó mua nhà? Câu hỏi này sẽ được chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản – doanh nhân Lê Quốc Kiên giải thích lý giải nguyên nhân.
Thu nhập của một nhân viên làm công ăn lương chỉ tăng từ hai nguồn trong khi bất động sản có bốn cách để tăng giá.
Hiện nay, giá bất động sản ngày càng vượt xa thu nhập đi làm của phần lớn người lao động. Mơ ước được sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình trẻ ngày càng trở nên xa vời. Vậy tại sao giá nhà lại ngày càng tăng vượt quá sức mua của nhiều người như vậy? Đó là bởi mức tăng thu nhập không theo kịp mức tăng giá của bất động sản.
Trong khuôn khổ bài viết, tôi chỉ xét đến người làm công ăn lương, không có thu nhập ngoài.
Tăng lương theo trượt giá là gì?
Hàng năm, công ty sẽ có tăng, thưởng lương cho nhân viên, thường là 3-5%, tương đương trượt giá. Do đó, nếu làm việc 10 năm, lương nhân viên sẽ tăng khoảng 50% vì trượt giá. Ví dụ, năm 2010, nhân viên lương năm triệu đồng. Nếu chỉ dựa vào tăng lương vì trượt giá thì đến 2020, lương sẽ khoảng 7,5 triệu đồng.
Tuy nhiên, lương tăng theo trượt giá sẽ không bắt kịp lạm phát. Ví dụ, tô phở năm 2010 bạn ăn là 20 nghìn đồng thì hiện tại đã lên 40 nghìn đồng; đĩa cơm năm 2010 là 20 nghìn đồng thì giờ là 35-40 nghìn đồng; ly cafe vỉa hè từ 8 nghìn đồng năm 2010 giờ đã lên 15 nghìn đồng. Tính ra, mức chi tiêu đã tăng 75% do trượt giá. Lương tăng do trượt giá thực tế thường thấp hơn trượt giá tiêu dùng.
Tăng lương theo năng lực bản thân thì sao?
Ở mỗi công ty, sẽ có nhân viên được tăng lương theo năng lực và kinh nghiệm. Ví dụ, nhân viên mới ra trường lương bảy triệu đồng; kinh nghiệm 2-3 năm sẽ được lương 10-12 triệu; nhân viên lâu năm được 13-18 triệu; trưởng nhóm 20-30 triệu; quản lý 30-45 triệu…
Tuy nhiên, năng lực mỗi người giới hạn khác nhau. Có người đi làm 5-10 năm có thu nhập 25-40 triệu đồng nhưng cũng có người làm 10-15 năm lương chỉ 10-15 triệu. Lương theo năng lực không thể tăng liên tục hàng năm, cũng không thể tăng đột biến như giá bất động sản.
Bên cạnh đó, việc tăng lương theo năng lực còn bị giới hạn bởi số lượng vị trí cần thiết. Ví dụ, một công ty chỉ có một người hưởng lương 50 triệu đồng, hai người lương 35 triệu, bốn người lương 20 triệu và khoảng 20-30 người lương từ 7-15 triệu. Dù bạn có đủ năng lực để tăng thu nhập nhưng nếu chưa có vị trí phù hợp thì bạn cũng không thể thăng chức, tăng lương. Hoặc bạn phải thay đổi công ty để có vị trí phù hợp. Nhưng rõ ràng, việc này không diễn ra hàng năm.
Giá bất động sản từ bốn nguồn: Trượt giá tiêu dùng tự nhiên, tăng giá trị thực, nhu cầu thị trường cao và bị làm giá.
Bất động sản tăng giá do trượt giá tiêu dùng tự nhiên:
Cũng giống như các sản phẩm khác, bản thân bất động sản cũng tự tăng 5-6% mỗi năm do trượt giá. Tuy yếu tố này không khiến giá bất động sản tăng đột biến nhưng cũng đã cao hơn mức tăng thu nhập do trượt giá.
Bất động sản tăng vì giá trị thực
Vì sao? Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thay đổi bộ mặt bên trong (thay đổi kết cấu, dân cư xung quanh đông đúc); thay đổi hạ tầng xung quanh; hoàn thiện pháp lý; khu vực được “thăng cấp” từ huyện lên quận; bất động sản có có thể kiếm thêm dòng tiền (cho thuê). Tất cả yếu tố trên đều có thể khiến giá bất động sản tăng gấp 2-3 lần.
Bất động sản tăng giá do nhu cầu cao.
Trừ những thời điểm thị trường đóng băng, trầm lắng thì nhu cầu mua bất động sản luôn cao. Việc mua bất động sản đến từ bốn nhóm chính. Người đầu tư trung – dài hạn; người lướt sóng ngắn hạn; sales/ môi giới và người có nhu cầu sử dụng.
Người mua bất động sản trung – dài hạn phần lớn đều có tiền nhàn rỗi, thu nhập cao, đều đặn ở công việc chính. Mục đích của họ nhằm tích giữ tài sản an toàn lâu dài, tránh trượt giá.
Nhóm lướt sóng ngắn hạn là người muốn kiếm tiền nhanh và nhiều từ bất động sản. Họ mua đi bán lại liên tục trong vài tuần, vài tháng ở một khu vực, dự án nào đó. Ví dụ có người vừa đặt cọc 100 triệu thì đã nhanh chóng sang tay 110 triệu đồng. Nhóm này thường kết hợp với môi giới để đẩy giá bất động sản lên cao.
Sale/ môi giới tham lam tuy không trực tiếp đầu tư, không có nhu cầu sử dụng nhưng lại muốn bất động sản giao dịch liên tục để có thu nhập nhiều. Do đó, nhóm này không thích người mua để tích trữ hoặc sử dụng. Họ thích người ở nhóm lướt sóng để thúc đẩy mua bán liên tục.
Người có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng cuối thường mua phải giá đã bị môi giới hoặc người lướt sóng đẩy lên cao. Rõ ràng, xét về yếu tố nhu cầu thì thu nhập của người lao động không thể tăng nhanh và nhiều như giá bất động sản. Sức lao động của một người chỉ đáp ứng nhu cầu hàng ngày, khó có thể tích lũy quá nhanh được.
Bất động sản tăng do bị làm giá
Vấn đề này tôi thấy chúng ta đã nói nhiều. Bất động sản bị làm giá chủ yếu từ chủ đầu tư, sale, môi giới và người lướt sóng. Với yếu tố này, mức tăng thu nhập của người lao động hoàn toàn thua mức tăng bất động sản. Vì sức lao động không ai làm giá, tăng khống lên được.
Kết lại, khi so sánh các yếu tố tăng thu nhập của người lao động và yếu tố tăng giá bất động sản, ta sẽ thấy thu nhập của người lao động luôn thấp hơn. Thời gian càng dài, khoảng cách này càng tăng thêm. Đây chính là lý do khi tích lũy đủ số tiền cần thiết giá nhà đã tăng rất xa.
Vì thế, để tăng cơ hội sở hữu nhà, người lao động cần chủ động hơn trong kế hoạch tài chính và nỗ lực tăng thêm thu nhập, hạn chế chi tiêu tiêu sản. Quan trọng nhất, thay vì “đủ tiền mới mua nhà” thì hãy “chốt giá hiện tại, trả góp tương lai”. Bên cạnh đó, cần tăng cường những biện pháp quản lý để hạn chế mua đất để không nhiều năm, lướt sóng ngắn hạn đẩy giá và chế tài thật nặng việc bơm thổi giá đất. Có như vậy, ước mơ sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình mới có cơ hội thành hiện thực.
Doanh dân Lê Quốc Kiên
