Mặt bằng lãi suất đang bước vào chu kỳ tăng mới, kéo theo hàng loạt tác động dây chuyền đến thị trường bất động sản. Từ người vay mua nhà, nhà đầu tư cho đến doanh nghiệp phát triển dự án, tất cả đều chịu sức ép khi chi phí vốn leo thang và dòng tiền trở nên eo hẹp.
Lãi vay mua nhà bắt đầu tăng
Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, thị trường tiền tệ đang chứng kiến làn sóng điều chỉnh lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại. Sau giai đoạn duy trì mặt bằng thấp để kích thích tín dụng, bước sang quý 4/2025, hàng loạt ngân hàng đã tăng lãi suất tiền gửi từ 0,2-0,5 điểm % ở hầu hết các kỳ hạn. Lãi suất huy động tại một số ngân hàng thương mại cổ phần đã tăng lên mức 5,5-6,2%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, thay vì quanh 4,8 – 5,5% như hồi giữa năm. Một số ngân hàng như HDBank, NCB, Vikibank… chào mức từ 6,5% cho kì hạn 6 tháng để hút tiền gửi.
Diễn biến này được xem là tín hiệu cho thấy áp lực thanh khoản và nhu cầu hút vốn trung – dài hạn của hệ thống đang tăng lên, đồng thời kéo theo hệ quả trực tiếp: lãi vay mua nhà bắt đầu “nhích” trở lại. Ngoài ra, một trong các lý do của sự tăng này còn đến từ nhu cầu duy trì thanh khoản an toàn trong bối cảnh tín dụng tăng tốc mạnh ở các lĩnh vực tiêu dùng và bất động sản.
Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, ngay sau khi lãi suất huy động được điều chỉnh, nhiều ngân hàng đã cập nhật bảng lãi vay mới đối với các gói tín dụng bất động sản. Các khoản vay mua nhà cố định lãi suất trong 12-18 tháng đầu hiện dao động 6,5-7,5%/năm, tăng khoảng 0,3-0,5 điểm % so với quý trước. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất thả nổi phổ biến ở ngưỡng 10-11%/năm, tùy từng ngân hàng.
Chị Bùi Kiều Anh, nhân viên tín dụng một ngân hàng có trụ sở tại phường Yên Hòa (Hà Nội) cho biết, việc điều chỉnh lãi suất cho vay là cần thiết để cân đối chi phí vốn, song ngân hàng vẫn cố gắng duy trì các gói ưu đãi cho người mua nhà lần đầu hoặc khách hàng trẻ tuổi. Tuy nhiên, với những khoản vay trung – dài hạn (từ 15-20 năm), chỉ cần lãi suất tăng 0,5 điểm % cũng khiến tổng chi phí trả nợ tăng thêm hàng chục triệu đồng mỗi năm. Vì thế việc lãi suất huy động tăng, kéo theo lãi vay tăng cũng đang tạo áp lực mới lên người mua nhà.
Những tác động đến thị trường bất động sản
Nhìn nhận về những tác động của lãi suất vay mua nhà tăng tác động đến thị trường bất động sản, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, diễn biến tăng lãi suất đang tạo ra làn sóng tác động dây chuyền lên toàn thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn đội lên, thanh khoản lập tức chậm lại, đặc biệt ở nhóm khách hàng vay mua nhà và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Kế hoạch mua nhà, đầu tư hay phát triển dự án đều buộc phải tính toán lại trong bối cảnh chi phí vốn trở thành “ẩn số” lớn nhất.
Cũng theo bà Miền, lịch sử từng cho thấy, bất động sản là kênh chịu ảnh hưởng sâu nhất mỗi khi lãi suất đảo chiều. Giai đoạn 2011-2013 là minh chứng rõ nét: khi lãi vay chạm ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản, thị trường đóng băng kéo dài, giá nhà đất lao dốc 30-40% ngay cả ở khu vực trung tâm. Căn nguyên đến từ đặc thù vốn vay ngắn hạn trong khi chu kỳ đầu tư dự án lại dài, khiến dòng tiền dễ “đứt gãy” khi chi phí vốn tăng đột ngột.
Những năm gần đây, các gói vay mua nhà ưu đãi từng góp phần kích cầu thị trường, với lãi suất chỉ 5,5%/năm hoặc miễn lãi – ân hạn nợ gốc trong 3-5 năm đầu. Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn thả nổi, người vay phải đối mặt với áp lực lãi suất tăng mạnh, thậm chí “chưa trả nợ gốc nhưng tiền lãi đã gấp đôi”. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, việc bán cắt lỗ cũng không dễ, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu quay lại hệ thống tín dụng.
Bà Miền nhấn mạnh, với các chủ đầu tư, rủi ro còn lớn hơn. Lãi suất tăng khiến chi phí tài chính đội cao, trong khi sức mua giảm khiến dòng tiền chậm quay vòng. Các doanh nghiệp vừa phải lo trả nợ ngân hàng, vừa đối mặt lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi kênh phát hành mới vẫn èo uột. Để duy trì thanh khoản, nhiều đơn vị buộc phải bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ hoặc thương lượng lại với nhà thầu và ngân hàng.
Áp lực càng nặng nề hơn ở những dự án hình thành trong tương lai – vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền ứng trước của khách hàng. Khi nguồn vốn này bị “nghẽn”, không ít dự án buộc phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, kéo theo niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp suy giảm. Mặt bằng lãi suất cao kéo dài cũng khiến các doanh nghiệp hạn chế mở rộng quỹ đất, làm sụt giảm đáng kể nguồn cung nhà ở trong trung hạn.
Tác động của lãi suất không chỉ dừng ở lĩnh vực nhà ở. Chi phí vốn tăng còn ảnh hưởng đến các dự án hạ tầng và đầu tư công, khi giá nguyên vật liệu, nhân công và giải phóng mặt bằng đều leo thang. Tiến độ chậm lại khiến kỳ vọng tăng giá tại nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng hạ tầng” trở nên xa vời, đẩy nhiều nhà đầu tư thứ cấp vào thế khó thoát hàng.
Dù đối mặt với nhiều thách thức ngắn hạn, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn nhìn nhận triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực. Nhu cầu nhà ở thực còn rất lớn, trong khi tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng vẫn đang mở rộng. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn biến động khó lường, người mua nhà nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, không quá 50% giá trị tài sản và ưu tiên lựa chọn các dự án của chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững vàng, pháp lý minh bạch và tiến độ rõ ràng.
—-
THÔNG TIN BÀI VIẾT
- Nguồn tin : REATimes
- Cập nhật : 15:02 ngày 13/11/2025
- Link nguồn : TẠI ĐÂY
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
