Dòng vốn kiều hối tiếp tục là một “mạch tiền” đáng chú ý của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt tại các đô thị lớn. Trong bối cảnh khung pháp lý về đất đai và kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo hướng rõ ràng, minh bạch hơn, nhiều người Việt ở nước ngoài đang quay lại thị trường với tâm thế chủ động và bài bản. Và nếu phải chọn một phân khúc “đi trước” để thăm dò, tối ưu dòng tiền và dễ khai thác, căn hộ chung cư đang nổi lên như lựa chọn ưu tiên.
Kiều hối: nguồn lực tài chính lớn, bệ đỡ cho nhu cầu đầu tư
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhánh Khu vực 2, trong 9 tháng đầu năm 2025, TP.HCM ghi nhận khoảng 7,94 tỷ USD kiều hối, chiếm gần 60% tổng lượng kiều hối cả nước. Dòng tiền chủ yếu đến từ châu Á (50%) và châu Mỹ (30%). Dự báo cả năm 2025, kiều hối về TP.HCM có thể đạt khoảng 10,5 tỷ USD, tương đương 267.000 tỷ đồng.
Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô, mà còn ở “tính chất” của dòng tiền kiều hối: thường ổn định, phân bổ theo chu kỳ, có xu hướng ưu tiên tài sản an toàn và có khả năng tích lũy. Trong bất động sản, điều này dẫn tới nhu cầu tìm sản phẩm có pháp lý rõ, thanh khoản dễ, vận hành cho thuê thuận tiện, thay vì các thương vụ đòi hỏi quản trị phức tạp hoặc dùng đòn bẩy cao.
Khung pháp lý mới: yếu tố then chốt giúp Việt kiều yên tâm hơn
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng các quy định mới trong Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) 2023 đã mang lại thay đổi quan trọng đối với người Việt Nam ở nước ngoài.
Với nhà đầu tư không thường xuyên sống tại Việt Nam, nỗi lo lớn nhất thường không phải “giá lên hay xuống”, mà là:
- Quyền giao dịch có rõ ràng không
- Quy trình mua bán có minh bạch không
- Rủi ro pháp lý và rủi ro thủ tục có được kiểm soát không
Khi khung pháp lý được hoàn thiện hơn, mức độ an tâm tăng lên, chi phí “phòng thủ rủi ro” giảm xuống. Thêm vào đó, nhiều Việt kiều vẫn duy trì liên hệ gia đình, kinh tế, và di chuyển giữa Việt Nam và nước sở tại khá thường xuyên. Sự rõ ràng về quy định giúp họ tự tin hơn khi ra quyết định, đặc biệt với các tài sản cần nắm giữ dài hạn.
Ngoài yếu tố pháp lý, Savills cũng nhấn mạnh nền tảng ổn định chính trị, cùng các động lực như FDI, điều chỉnh chính sách đầu tư và việc đẩy mạnh hạ tầng giao thông (đường bộ, đường sắt, sân bay) đang mở ra thêm các khu vực phát triển mới. Đây là “lý do nền” để nhà đầu tư Việt kiều nhìn thị trường theo góc độ dài hơi, thay vì chỉ lướt theo chu kỳ ngắn.
Vì sao căn hộ chung cư hút tiền Việt kiều?
Trong nhiều nghiên cứu thị trường gần đây, phần lớn Việt kiều khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam có xu hướng ưu tiên căn hộ chung cư. Lý do không nằm ở một yếu tố đơn lẻ, mà là tổng hợp của 3 ưu điểm: dòng tiền, khả năng khai thác, tính phù hợp để thử thị trường.
1) Thanh toán linh hoạt, giảm áp lực dòng tiền
Căn hộ thường bán theo hình thức hình thành trong tương lai, với tiến độ thanh toán theo giai đoạn. Điều này khác với nhà đất, vốn thường đòi hỏi thanh toán một lần với giá trị lớn. Với nhà đầu tư ở xa, “giãn dòng tiền” đồng nghĩa:
- dễ lên kế hoạch tài chính
- giảm rủi ro dồn vốn sai thời điểm
- linh hoạt cân đối giữa đầu tư và chi tiêu gia đình
Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ tài chính giúp giảm áp lực vốn ban đầu, khiến căn hộ trở thành lựa chọn “vào thị trường” nhẹ hơn.
2) Dễ cho thuê, dễ vận hành từ xa
Với Việt kiều, mục tiêu phổ biến của bất động sản là đầu tư hoặc cho thuê. Căn hộ có lợi thế vì:
- sản phẩm tiêu chuẩn hóa, dễ định giá
- tệp khách thuê rộng hơn (nhân sự văn phòng, chuyên gia, gia đình trẻ)
- vận hành có thể ủy quyền qua đơn vị quản lý hoặc môi giới cho thuê
Điểm quan trọng là “độ bận” khi sở hữu. Nhà đất có thể lợi nhuận cao hơn ở một số chu kỳ, nhưng thường kéo theo chi phí quản trị, sửa chữa, pháp lý, và rủi ro tranh chấp cao hơn. Căn hộ, nếu chọn đúng dự án, thường phù hợp với nhu cầu sở hữu “tương đối thụ động”.
3) Là bước “thử thị trường” an toàn hơn
Nhiều nhà đầu tư Việt kiều có mức độ quen thuộc nhất định với các chủ đầu tư lớn, đặc biệt các doanh nghiệp có yếu tố quốc tế, từ đó tăng niềm tin khi tham gia. Căn hộ thường được xem như “bước 1” để:
- kiểm chứng chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư
- hiểu quy trình mua bán, bàn giao, pháp lý
- đánh giá thực tế khả năng cho thuê và chi phí vận hành
Sau khi có trải nghiệm, họ mới cân nhắc các quyết định lớn hơn như nhà phố, đất nền, bất động sản thương mại, hoặc các danh mục đầu tư quy mô cao.
Việt kiều chọn căn hộ theo tiêu chí nào?
Theo Savills, tiêu chí lựa chọn của người Việt ở nước ngoài nhìn chung không khác nhiều so với nhà đầu tư trong nước. Các yếu tố cốt lõi gồm:
- Vị trí và kết nối hạ tầng
- Tiềm năng tăng giá vốn
- Khả năng cho thuê và lợi suất thuê
- Tiện ích và chất lượng dự án
- Tính minh bạch trong quy trình đầu tư, pháp lý rõ ràng
Trong đó, với nhà đầu tư không sống tại Việt Nam, “khả năng khai thác” và “tính minh bạch” thường được đặt cao hơn. Vì họ cần một tài sản có thể vận hành trơn tru, ít phát sinh tình huống bất ngờ, và có thể kiểm soát được rủi ro dù ở xa.
Thị trường nào đang được quan tâm ngoài TP.HCM và Hà Nội?
Bên cạnh hai đô thị lớn, một số thị trường phát triển ổn định như Đà Nẵng cũng được xem là lựa chọn phù hợp để Việt kiều tiếp cận, nhờ:
- quy hoạch tương đối rõ
- hạ tầng đồng bộ
- cơ cấu sản phẩm dễ đánh giá hiệu quả khai thác
Đi cùng với đó, các yếu tố như tiện ích, sự phát triển tổng thể của khu vực, và khung pháp lý minh bạch vẫn là “bộ lọc” quyết định cho đầu tư dài hạn.
Lưu ý rủi ro: đừng để “dễ mua” thành “khó giữ”
Căn hộ có nhiều ưu điểm, nhưng không đồng nghĩa “mua là thắng”. Việt kiều thường nên lưu ý 5 điểm:
- Chọn pháp lý rõ ràng: hồ sơ dự án, điều kiện mở bán, hợp đồng minh bạch
- Tính toán dòng tiền thực: lãi vay (nếu có), phí quản lý, bảo trì, nội thất, thời gian trống thuê
- Đánh giá chủ đầu tư: tiến độ, chất lượng bàn giao, năng lực vận hành
- Tránh kỳ vọng lợi suất thuê quá cao: ưu tiên kịch bản thận trọng
- Kế hoạch thoát hàng: thanh khoản khu vực, tệp người mua lại, cạnh tranh nguồn cung
Một chiến lược hợp lý là coi căn hộ như tài sản cân bằng: vừa có thể cho thuê tạo dòng tiền, vừa có khả năng tích lũy giá trị theo hạ tầng và đô thị hóa, thay vì đặt cược vào “tăng nóng” ngắn hạn.
Kiều hối lớn, pháp lý rõ hơn và hạ tầng phát triển đang tạo nền cho xu hướng Việt kiều quay lại thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bức tranh đó, căn hộ chung cư nổi lên như phân khúc dẫn dắt nhờ thanh toán linh hoạt, dễ khai thác cho thuê và phù hợp để thử thị trường với rủi ro vận hành thấp hơn. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư vẫn phụ thuộc vào kỷ luật chọn dự án, tính toán dòng tiền thực và ưu tiên tính minh bạch. Với cách tiếp cận thận trọng nhưng có chiến lược, căn hộ có thể trở thành “điểm vào” hợp lý để Việt kiều xây dựng danh mục bất động sản dài hạn tại Việt Nam.
