Bước sang đầu năm 2026, thị trường bất động sản vẫn chưa cho thấy một nhịp bật mạnh. Thanh khoản cải thiện nhưng chậm, giá chưa biến động rõ rệt và tâm lý người mua duy trì trạng thái thăm dò. Câu hỏi quan trọng lúc này không chỉ là “thị trường có hồi phục hay không”, mà là tín hiệu nào đủ mạnh để kích hoạt một chu kỳ phục hồi bền vững, thay vì chỉ là những nhịp hồi cục bộ theo từng khu vực hoặc từng nhóm sản phẩm.
Thanh khoản cải thiện chậm, tâm lý giao dịch thận trọng
Quan sát diễn biến thị trường đầu năm cho thấy giao dịch vẫn trầm lắng ở nhiều phân khúc. Tại các đô thị lớn, mặt bằng giá phần lớn vẫn được giữ ở mức cao, trong khi sức mua chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Trên thị trường thứ cấp, tình trạng rao bán kéo dài khá phổ biến. Một bộ phận nhà đầu tư chấp nhận điều chỉnh giá, thậm chí thấp hơn mặt bằng xung quanh, nhưng số giao dịch phát sinh thực tế vẫn hạn chế. Điều này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua: quyết định xuống tiền không còn dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà ưu tiên pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác sử dụng và dòng tiền dài hạn.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, giai đoạn tới khó có khả năng phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Vì vậy, sự phân hóa giữa phân khúc và khu vực sẽ thể hiện rõ: dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ sẽ có lợi thế; còn sản phẩm mang tính đầu cơ tiếp tục gặp khó về thanh khoản.
Nguồn cung có thể tăng, nhưng giao dịch chưa chắc bùng nổ
Ở góc độ nguồn cung, căn hộ tại một số đô thị lớn được kỳ vọng có thêm dự án mới mở bán trong năm 2026. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa giao dịch sẽ bùng nổ ngay. Người mua vẫn duy trì tâm lý chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn và các tín hiệu ổn định rõ ràng từ kinh tế vĩ mô. Khi niềm tin thị trường chưa thực sự trở lại, người mua thường ưu tiên quan sát động thái lãi suất, tiến độ pháp lý và chất lượng sản phẩm, thay vì quyết định nhanh.
Tín hiệu phục hồi đến từ đâu trong năm 2026?
Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh, nhiều chuyên gia cho rằng tín hiệu phục hồi nếu xuất hiện sẽ đến từ tổ hợp nhiều yếu tố, thay vì một động lực đơn lẻ. Dưới đây là các “điểm kích hoạt” được kỳ vọng sẽ tạo lực đỡ cho chu kỳ phục hồi bền vững.
1) Môi trường vĩ mô ổn định, lãi suất và chi phí vốn hợp lý
Chính sách tiền tệ và mặt bằng lãi suất tiếp tục là biến số tác động trực tiếp tới thanh khoản. Khi chi phí vốn được kiểm soát ở mức hợp lý, người mua ở thực sẽ có thêm dư địa tiếp cận nhà ở. Đây là dạng thanh khoản “tự nhiên” và bền hơn, vì xuất phát từ nhu cầu thật thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
2) Khung pháp lý hoàn thiện, tiến độ tháo gỡ dự án
Tâm lý người mua hiện đặc biệt nhạy cảm với vấn đề pháp lý. Nếu các vướng mắc được tháo gỡ, thủ tục dự án minh bạch hơn và tiến độ triển khai rõ ràng, niềm tin thị trường sẽ được củng cố. Trong giai đoạn thị trường thăm dò, pháp lý là yếu tố phân loại mạnh nhất: dự án rõ ràng sẽ hút thanh khoản; dự án mập mờ sẽ khó thoát trạng thái chậm giao dịch dù có giảm giá.
3) Hạ tầng giao thông làm lực đỡ trung và dài hạn
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục đóng vai trò động lực thúc đẩy phát triển các dự án mới, bao gồm nhiều dự án quy mô lớn. Tuy vậy, trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng và thị trường biến động, chủ đầu tư cần chuẩn bị kỹ về chiến lược tài chính, cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai để thích ứng theo từng giai đoạn.
4) Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá để tránh bão hòa cục bộ
Ở thị trường nhà ở, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam cho rằng khi nguồn cung chưa cải thiện đồng đều, cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư có xu hướng neo giá ở mức cao để bảo toàn lợi nhuận. Điều này khiến thị trường vẫn có giao dịch nhưng tiềm ẩn nguy cơ bão hòa cục bộ, nhất là ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Khi giá bị đẩy lên quá cao, hoạt động mua đi bán lại thu hẹp, thanh khoản đi ngang, trong khi nhóm nhu cầu ở thực ở các phân khúc thấp hơn lại thiếu sản phẩm phù hợp.
Vì vậy, nếu không có điều chỉnh hợp lý về cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá, thị trường sẽ khó bước vào chu kỳ phục hồi bền vững. Thay vì chờ một “con sóng” lớn, tín hiệu tích cực có thể đến từ những chuyển động nhỏ nhưng thực chất: giao dịch tăng đều ở phân khúc ở thực, pháp lý được tháo gỡ theo tiến độ, và niềm tin người mua dần được củng cố.
Bất động sản đầu năm 2026 đang vận hành trong trạng thái thận trọng, thanh khoản phục hồi chậm và giá chưa có biến động rõ rệt. Nếu thị trường bước vào nhịp phục hồi bền vững, động lực nhiều khả năng sẽ đến từ sự kết hợp của lãi suất hợp lý, pháp lý minh bạch, hạ tầng thúc đẩy và chiến lược điều chỉnh sản phẩm giá bán phù hợp nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh phân hóa ngày càng rõ, thị trường có thể không “hồi phục đồng loạt”, nhưng sẽ có cơ hội rõ nét hơn cho những dự án đáp ứng đúng nhu cầu, đúng pháp lý và đúng khả năng chi trả của người mua.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
