[CafeL] – Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi tư duy đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều dòng tiền tìm đến bất động sản chủ yếu để nắm giữ và chờ tăng giá, thì hiện nay nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dài hạn và dòng tiền ổn định.
Sự thay đổi này không chỉ đến từ bối cảnh kinh tế trong nước mà còn chịu tác động bởi xu hướng dịch chuyển của dòng vốn quốc tế. Trong giai đoạn thế giới tái cơ cấu danh mục đầu tư, Việt Nam đang đứng trước cơ hội đón nhận dòng vốn ngoại, nhưng đi kèm với đó là yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án, hạ tầng, pháp lý và năng lực phát triển thị trường.
Thị trường đã khác so với giai đoạn cũ
Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ – Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng dòng vốn quốc tế đang có xu hướng rời khỏi các thị trường rủi ro cao để tìm đến những nền kinh tế ổn định hơn. Việt Nam có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn, nhưng để tận dụng tốt cơ hội này, môi trường đầu tư cần tiếp tục được cải thiện, hạ tầng phải được nâng cấp và chất lượng nguồn nhân lực cần được nâng cao.
Nhìn lại các chu kỳ trước đây, đặc biệt là giai đoạn 2010 – 2012, có thể thấy thị trường từng tăng giá rất mạnh, thậm chí vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển, bối cảnh hiện nay không còn giống trước. Nếu như giai đoạn cũ mang nhiều dấu ấn của kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, thì thị trường hiện tại đang vận động dựa trên các nền tảng thực chất hơn như đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế.
Điều đáng chú ý là sự khác biệt không chỉ nằm ở mức giá, mà còn nằm ở cấu trúc tăng trưởng. Thị trường ngày nay không còn thuận lợi cho tâm lý mua nhanh bán nhanh theo sóng, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải nhìn vào giá trị thật của tài sản, nhu cầu ở thực, tính kết nối hạ tầng và khả năng khai thác lâu dài.
Từ đầu cơ sang chọn lọc và quản trị rủi ro
Ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc FIDT, cho rằng trong bối cảnh hiện tại, chiến lược phân bổ tài sản cần thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Thay vì ưu tiên đầu cơ, nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy chọn lọc và quản trị rủi ro. Những lớp tài sản có tính ổn định cao như vàng, trái phiếu chất lượng tốt và đặc biệt là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc nằm trong các trung tâm kinh tế lớn sẽ đóng vai trò nổi bật hơn.
Điều này phản ánh rõ một thực tế rằng bất động sản không còn là sân chơi của những quyết định mua theo tin đồn hay kỳ vọng tăng giá đơn thuần. Dòng tiền hiện nay hướng đến các khu vực có hạ tầng tốt, khả năng khai thác thực tế và bám theo các trục phát triển đô thị mới. Trong đó, các dự án gắn với hệ thống giao thông công cộng như metro đang trở thành tâm điểm quan tâm, bởi đây là nền tảng giúp tài sản giữ được giá trị và tạo ra nhu cầu thực trong dài hạn.
Dòng vốn ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với bất động sản Việt Nam đã tăng 28% trong giai đoạn 2023 – 2025. Đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tìm kiếm những điểm đến an toàn và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Sự quan tâm của khối ngoại cũng không phân bổ dàn trải mà tập trung rõ vào các đô thị trọng điểm. TPHCM dẫn đầu với 40% lượng tìm kiếm từ người nước ngoài, tiếp theo là Hà Nội với 22%. Các thành phố biển có lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng mức độ quan tâm. Những con số này cho thấy nhà đầu tư quốc tế không đi theo cách tiếp cận trải rộng, mà tập trung vào các khu vực có nền tảng kinh tế rõ ràng, sức hút dân cư lớn và khả năng khai thác thương mại cao.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chỉ để chờ tăng giá. Dòng tiền ngoại hiện đang tái cấu trúc thị trường thông qua ba nhóm sản phẩm lõi. Trong đó, căn hộ tại các đô thị trung tâm chiếm tỷ trọng tìm kiếm lớn nhất với 48%. Phân khúc này hấp dẫn bởi vị trí thuận lợi, khả năng cho thuê tốt và phù hợp với nhu cầu nắm giữ tài sản tạo dòng tiền đều đặn.
Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng nổi lên như một điểm đến mới của dòng tiền. Sự phát triển của hạ tầng giao thông và các định hướng quy hoạch đang khiến cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế thay đổi cách nhìn, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút riêng, chiếm 15% lượng tìm kiếm.
Chủ đầu tư buộc phải chuyển hướng phát triển
Sự thay đổi trong hành vi của dòng vốn cũng đồng thời đặt ra áp lực mới cho doanh nghiệp phát triển dự án. Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty CP Vinhomes, cho rằng nhà đầu tư hiện không còn tìm kiếm những sản phẩm thiên về đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dài hạn và dòng tiền ổn định.
Điều đó buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược. Thay vì phát triển các dự án nhỏ, thiếu điểm nhấn và phụ thuộc vào chu kỳ tăng giá, thị trường đang ưu tiên những dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản, tích hợp đa chức năng và có năng lực tạo ra hệ sinh thái sử dụng thực. Yêu cầu của dòng vốn ngày nay không dừng ở vị trí đẹp, mà còn nằm ở pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, kết nối tốt và tiềm năng vận hành thực tế.
Từ góc nhìn dài hạn, yếu tố quyết định giá trị của dự án sẽ là khả năng tạo “traffic”, tức khả năng thu hút dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế. Đây là logic phát triển đã được chứng minh ở nhiều đô thị lớn trên thế giới. Những khu vực tập trung được lượng cư dân, khách hàng, du khách và dịch vụ thường có sức bật giá trị bền vững hơn nhiều so với các dự án chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng ngắn hạn.
Nhà đầu tư nên nhìn thị trường như thế nào?
Trong bối cảnh mới, bất động sản không còn phù hợp với chiến lược xuống tiền theo cảm tính. Nhà đầu tư cần đánh giá tài sản theo các tiêu chí thực tế hơn như pháp lý, chất lượng quy hoạch, vị trí trong mạng lưới hạ tầng, nhu cầu ở thực, khả năng cho thuê và tiềm năng tăng trưởng dân cư trong khu vực.
Nói cách khác, thị trường hiện nay ưu tiên chất lượng hơn tốc độ. Những tài sản có thể tạo ra giá trị sử dụng rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở hoặc kinh doanh thật, đồng thời nằm trong khu vực có định hướng phát triển đô thị bài bản sẽ có lợi thế lớn hơn. Đây cũng là nhóm tài sản phù hợp với xu hướng chọn lọc của dòng vốn ngoại trong giai đoạn sắp tới.
Bất động sản Việt Nam đang đi qua một bước ngoặt quan trọng. Giai đoạn mua để chờ tăng giá đang dần lùi lại phía sau, nhường chỗ cho một thị trường thực chất hơn, kỷ luật hơn và đặt trọng tâm vào hiệu quả khai thác dài hạn. Dòng vốn ngoại không rời bỏ thị trường, nhưng đang chọn lọc kỹ hơn, khắt khe hơn và yêu cầu cao hơn.
Điều này tạo áp lực, nhưng cũng mở ra cơ hội lớn. Với nhà đầu tư, đây là lúc cần thay đổi tư duy từ săn sóng sang chọn giá trị. Với chủ đầu tư, đây là thời điểm phải nâng chuẩn sản phẩm và năng lực phát triển. Còn với thị trường, sự chuyển dịch này có thể là nền tảng để bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong những năm tới.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
