Sau một năm 2025 ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mới khi định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước ngày càng thận trọng hơn. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt, lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng tăng và thời gian ưu đãi bị rút ngắn, thị trường không còn duy trì trạng thái tăng trưởng nóng như trước.
Diễn biến này có thể tạo áp lực lên thanh khoản trong ngắn hạn, đặc biệt với những nhóm nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, đây cũng được xem là giai đoạn cần thiết để thị trường bất động sản tái cơ cấu, nâng cao chất lượng dòng vốn và hướng tới phát triển bền vững hơn.
Hướng dòng tín dụng vào sản xuất, siết dần bất động sản
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.
Đáng chú ý, dư nợ tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản và tăng tới 49,55% so với cuối năm 2024. Tốc độ tăng này cao hơn khoảng 1,85 lần so với nhóm tín dụng phục vụ tiêu dùng hoặc sử dụng bất động sản.
Trước đà tăng mạnh của dòng vốn vào lĩnh vực này, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra thông điệp điều hành khá rõ ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, đồng thời dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Mục tiêu của chính sách là kiểm soát chặt dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản, qua đó ưu tiên nguồn lực cho sản xuất kinh doanh và các động lực tăng trưởng thực chất hơn của nền kinh tế.
Lãi suất tăng, chi phí vay vốn trở thành áp lực mới
Thực hiện định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại đã kiểm soát chặt hơn đối với tín dụng bất động sản. Một trong những giải pháp dễ nhận thấy nhất là điều chỉnh mặt bằng lãi suất vay theo hướng tăng lên.
Tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu từ 12 đến 24 tháng hiện phổ biến ở mức 11 đến 12% mỗi năm. Không chỉ tăng về chi phí vốn, thời gian cố định lãi suất cũng đang có xu hướng rút ngắn, nhiều gói vay chỉ còn 3 đến 6 tháng thay vì 12 đến 24 tháng như trước.
Một số ngân hàng như Techcombank, ACB, MB hay VIB đang áp dụng mức lãi suất phổ biến từ 9 đến 12% mỗi năm trong giai đoạn đầu, trong khi lãi suất thả nổi có thể dao động từ 11 đến 15% mỗi năm. Các ngân hàng khác như Sacombank, LPBank hay BVBank cũng đã điều chỉnh tăng bình quân từ 1,2 đến 2 điểm phần trăm.
Ngay cả nhóm ngân hàng quốc doanh cũng ghi nhận xu hướng tương tự. VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV áp dụng mức 9,7% cho 6 tháng đầu, khoảng 10% cho 12 tháng và có thể lên tới 13,5% cho gói cố định 18 tháng.
Diễn biến này cho thấy chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính đang tăng lên rõ rệt, buộc cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn trước khi ra quyết định.
Thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc tự nhiên
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mặt bằng lãi suất tăng đang đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với những mô hình đầu tư phụ thuộc lớn vào vốn vay.
Khi thời kỳ tiền rẻ dần khép lại, toàn bộ hệ sinh thái bất động sản buộc phải thích ứng. Từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho đến doanh nghiệp phát triển dự án đều phải thay đổi chiến lược. Thay vì mở rộng nhanh và đặt kỳ vọng lớn vào lợi nhuận ngắn hạn, thị trường đang chuyển sang tư duy thận trọng hơn, ưu tiên quản trị rủi ro, cân đối dòng tiền và xây dựng chiến lược dài hạn.
Chi phí tài chính tăng cũng đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Nhiều gia đình trẻ hoặc người mua nhà lần đầu có xu hướng trì hoãn quyết định mua, tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm các sản phẩm ở khu vực xa trung tâm, nơi mặt bằng giá thấp hơn khoảng 30% so với khu vực lõi đô thị.
Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ. Đây là lý do khiến thanh khoản thị trường có dấu hiệu chậm lại, đồng thời dòng tiền cũng trở nên chọn lọc hơn.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng vốn đều rút khỏi bất động sản. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ vay thấp vẫn đang tìm kiếm cơ hội, nhưng tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn nhiều. Dự án được quan tâm phải có pháp lý rõ ràng, phù hợp với khả năng tài chính và có tiềm năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Áp lực không chỉ đến từ lãi suất mà còn từ quy định an toàn vốn
Theo TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không chỉ diễn ra qua hạn mức tăng trưởng tín dụng mà còn thông qua các quy định an toàn vốn ngày càng chặt chẽ hơn.
Một trong những cơ chế quan trọng là hệ số rủi ro tín dụng cao đối với các khoản vay bất động sản. Trong một số trường hợp, hệ số này có thể lên tới 150% giá trị dư nợ khi tính tài sản có trọng số rủi ro. Điều đó buộc các ngân hàng phải dành nhiều vốn tự có hơn cho mỗi khoản vay bất động sản, khiến việc mở rộng tín dụng vào lĩnh vực này trở nên thận trọng hơn.
Bên cạnh đó, Thông tư 14/2025/TT-NHNN cũng điều chỉnh cách xác định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản theo hướng phản ánh sát hơn mức độ rủi ro thực tế và tình trạng pháp lý của từng dự án.
Ngoài ra, hệ thống ngân hàng còn chịu ràng buộc bởi quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đã giảm từ 40% xuống còn 30%. Đây là yếu tố khiến các nhà băng càng dè dặt hơn trong việc cấp tín dụng cho các dự án có vòng đời dài và tính thanh khoản thấp.
Nhìn tổng thể, áp lực đối với thị trường hiện nay không còn đến từ một yếu tố đơn lẻ mà là sự kết hợp của chi phí vốn tăng, yêu cầu quản trị rủi ro cao hơn và khuôn khổ giám sát tín dụng chặt chẽ hơn.
Tái cơ cấu là điều chỉnh cần thiết cho giai đoạn phát triển mới
Trong ngắn hạn, việc kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng có thể khiến thị trường bất động sản đối mặt với giai đoạn chững lại, đặc biệt ở những phân khúc phụ thuộc nhiều vào đầu cơ và đòn bẩy tài chính. Thanh khoản suy giảm, tốc độ giao dịch chậm hơn và tâm lý phòng thủ gia tăng là những diễn biến có thể tiếp tục kéo dài trong thời gian tới.
Tuy nhiên, ở góc nhìn dài hạn, đây là quá trình điều chỉnh cần thiết. Khi dòng vốn không còn dồi dào như trước, thị trường buộc phải tái cơ cấu theo hướng lành mạnh hơn. Các dự án yếu về pháp lý, thiếu hiệu quả dòng tiền hoặc phụ thuộc quá lớn vào tăng giá kỳ vọng sẽ dần bị loại bỏ. Ngược lại, những dự án minh bạch, có nhu cầu ở thực, năng lực triển khai tốt và khả năng khai thác bền vững sẽ có cơ hội khẳng định vị thế.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tăng trưởng không còn được thúc đẩy chủ yếu bằng tín dụng giá rẻ mà bằng chất lượng dự án, năng lực tài chính và khả năng thích ứng với chính sách. Việc lãi suất có xu hướng tăng và tín dụng bị siết lại có thể tạo ra nhiều thách thức trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội để thị trường tự thanh lọc và tái cấu trúc.
Trong bối cảnh đó, sự thận trọng sẽ trở thành nguyên tắc quan trọng với cả người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Một thị trường phát triển bền vững không chỉ cần dòng vốn, mà còn cần kỷ luật tài chính, tính minh bạch và chiến lược dài hạn. Đây có thể là giai đoạn khó khăn, nhưng cũng là nền móng cho một chu kỳ ổn định hơn của bất động sản trong những năm tới.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
