Việc xác định đất lên thổ cư được hay không sẽ giúp người mua đất xác định được đâu là mảnh đất tiềm năng để nâng cao giá trị. Làm thế nào để xác định đất lên thổ cư được không?
Câu hỏi: Tôi đang có dự định mua 5000m2 đất sản xuất tại Đăk Lăk. Mục đích là sau vài năm sẽ chuyển đỏi một phần đất lên thổ cư để bán kiếm lời. Xin hỏi, làm thế nào để xác định đất lên thổ cư được không?
Dưới đây là gợi ý trả lời của Luật sư Lê Ngọc Khánh (Hiếu Luật) :
Chào bạn. Hiện nay, Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất thổ cư là tên thường gọi của loại đất ở, nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.
Trong các loại đất, thổ cư là loại có giá trị cao nhất. Vì thế, nhiều người có dự định mua các loại đất nông nghiệp, sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư để bán kiểm lời.
Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng dễ dàng chuyển đổi như vậy. Vì thế, điều mà nhiều người thắc mắc đó là, có tồn tại cách nào xác định xem đất có thể lên được thổ cư hay không?
Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, việc chuyển đổi đất từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất ở bắt buộc phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Làm thế nào để xác định đất lên thổ cư được không?
Hiện hành, trong các văn bản pháp luật không tồn tại các kiểm tra được chính xác đất có lên được thổ cư hay không.
Tuy nhiên, căn cứ Điều 52 Luật Đất đai, có 02 căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm :
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng.
- Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là chính đáng, hợp pháp (đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
Như vậy, có 01 thông tin cần nắm để biết mảnh đất định mua có cơ hội lên thổ cư hay không là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Nếu trong kế hoạch này có cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng thì cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều.
Để kiểm tra thông tin này, bạn thực hiện thông qua những cách sau:
- Thứ 1: là kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.
- Thứ 2 là kiểm tra tại trụ sở, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Theo căn cứ trên, toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước thông qua sẽ được công bố công khai tại trụ sở UBND xã, phường và UBND cấp huyện; công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
– Cách cuối cùng để kiểm tra kế hoạch sử dụng đất là gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo Thông tư 34 năm 2014 của Bộ tài nguyên môi trường người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Trên đây chúng tôi đã giải đáp thắc mắc làm thế nào để xác định đất lên thổ cư được hay không?
