Câu hỏi trên được một bạn đọc nêu lên như sau:
Năm 2021, em mua lô đất 150 m2 có 100 m2 thuộc diện thổ cư. Trong quy hoạch địa phương, em thấy 2030 khu em mua sẽ trở thành đất SKC phi nông nghiệp. (Nguyễn Hưởng).
Em muốn hỏi, đất SKC phi nông nghiệp nghĩa là gì? Nay em muốn xây nhà trên diện tích 100 m2 đã mua có được không? Sau này, đến 2030, khi nó là đất SKC phi nông nghiệp, liệu nhà em xây có bị tháo dỡ, xử phạt hay cưỡng chế gì không?
Câu hỏi này được các chuyên gia luật trả lời như sau:
Theo Luật Đất đai năm 2013, có 3 nhóm đất gồm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm lại bao gồm những loại đất với tên gọi, ký hiệu và mục đích sử dụng khác nhau như đất SKC, đất ONT, đất ODT… Trong đó, ký hiệu SKC chính là viết tắt của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Hiểu một cách đơn giản, đất SKC bao gồm đất khu công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác khoáng sản, sản xuất dịch vụ phi nông nghiệp.
Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
– Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định một trong những hành vi bị nghiêm cấm: Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
Bên cạnh đó, Điều 49 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 cũng quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Như vậy, theo các quy định nêu trên, nếu diện tích đất bạn mua đã thuộc diện quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn không được cấp giấy phép có thời hạn về xây mới nhà ở mà chỉ được sửa chữa, cải tạo.
Khi cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, gia đình bạn có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền nếu đáp ứng điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013.
Luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội
