Hợp đồng đặt cọc được công chứng, ngỡ yên tâm về pháp lý nhưng chủ nhà lại gặp khó, không thể bán vì bên mua bỏ cọc nhưng không chịu hủy hợp đồng.
Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, dù luật không bắt buộc nhưng để an tâm hơn về mặt pháp lý, nhiều người vẫn tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc (HĐĐC). Tuy nhiên, lại có không ít trường hợp người bán phải “khóc ròng” vì những HĐĐC này.
Tưởng yên tâm nhưng lại rơi vào thế “khó”
Do đang cần tiền, anh C (TP.HCM) đã rao bán căn nhà của mình với giá 6 tỉ đồng. Sau đó có người đồng ý mua, hai bên thực hiện công chứng HĐĐC với số tiền cọc là 200 triệu đồng đi kèm điều kiện trường hợp đến hạn mà bên mua không giao kết hợp đồng thì sẽ bị mất cọc. Thời gian để hai bên thực hiện giao kết hợp đồng mua bán là hai tháng.
Tuy nhiên, khi đã hết thời hạn hai tháng bên mua từ chối giao kết hợp đồng mua bán, chấp nhận mất tiền cọc.
Giao kết không thành, anh C tiếp tục rao bán căn nhà trên cho người khác. Lần này, thay vì đặt cọc thì anh C và bên mua trực tiếp đi công chứng hợp đồng mua bán. Bất ngờ anh C được công chứng viên (CCV) thông báo không thể công chứng hợp đồng mua bán vì trên hệ thống công chứng thể hiện căn nhà đang tồn tại một HĐĐC. Nếu muốn chuyển nhượng mua bán thì cần phải hủy HĐĐC trước đó.
Lúc này, anh C liên hệ người mua cũ thì bị yêu cầu trả lại tiền cọc mới chịu ra công chứng hủy HĐĐC.
Một trường hợp khác tương tự, anh T (Hà Nội) rao bán căn nhà của mình với giá 3 tỉ đồng, khách đặt cọc 150 triệu đồng. Hai bên tiến hành công chứng HĐĐC nhưng sau đó bên mua không có động thái giao kết hợp đồng mua bán và thanh toán tiền dù được nhắc hẹn nhiều lần.
Đến đây, anh T quyết định bán nhà cho người khác nhưng cũng như trường hợp của anh C, CCV yêu cầu phải hủy HĐĐC trước đó.
Vì sao phải hủy hợp đồng đặt cọc?
Điều 328 BLDS năm 2015 quy định việc đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, đó là lý thuyết còn thực tế thì cho thấy bên nhận đặt cọc lại rơi vào thế “cửa dưới”, trả lại tiền thì mới bán được nhà, thậm chí nhiều vụ việc còn có dấu hiệu hình sự (cưỡng đoạt tài sản).
Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về vấn đề này, một CCV tại Tp.HCM cho biết trên thực tế xảy ra không ít trường hợp tương tự. Sau khi công chứng HĐĐC, chủ đất bị rơi vào thế khó khi người mua không chịu hủy HĐĐC hoặc bên nhận cọc không thể liên lạc được với bên đặt cọc.
Cũng theo CCV này, khi hết thời hạn quy định trong HĐĐC mà một trong hai bên hoặc cả hai bên không thực hiện cam kết thì coi như từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán. Lúc này, chủ tài sản có quyền bán cho người khác.
Tuy nhiên, sở dĩ rất nhiều CCV yêu cầu phải có thủ tục hủy HĐĐC với người mua trước là để tránh trường hợp phát sinh các tranh chấp về sau. Tránh trường hợp một mảnh đất nhận đặt cọc bán cho nhiều người.
Cụ thể hơn, theo luật sư (LS) Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn LS Tp.HCM), hầu hết CCV từ chối công chứng hợp đồng mua bán mới và yêu cầu phải hủy HĐĐC và theo LS thì có ba lý do chính.
Thứ nhất, khi công chứng HĐĐC thì HĐĐC sẽ được treo trên hệ thống, phần mềm quản lý dữ liệu công chứng. Điều này mách bảo cho CCV rằng giữa chủ nhà đất và bên thứ ba tồn tại một HĐĐC nhưng quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên như thế nào thì CCV không thể biết được.
Thứ hai, xuất phát từ vai trò của CCV theo Luật Công chứng năm 2014 , là “thẩm phán” phòng ngừa, hạn chế phát sinh các tranh chấp, giảm tải khối lượng công việc cho tòa án, bởi giao dịch có liên quan đến bất động sản là những giao dịch có giá trị, thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, khoản 4 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định “việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”. CCV không thể và cũng không có tư cách pháp lý để xác định được bên nào có lỗi, bên nào vi phạm HĐĐC, liệu có sự kiện bất khả kháng xảy ra hay không…
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà khi đang tồn tại một HĐĐC, rất có thể sẽ xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của “người đã đặt cọc trước đó”, tức là vi phạm điều cấm của BLDS năm 2015 (chẳng hạn trường hợp bên nhận cọc không đến ký công chứng hợp đồng mua bán như đã thỏa thuận, chứ không phải là bên đặt cọc không đến…).
Vì những lý do nêu trên, CCV thường không công chứng hợp đồng mà tính hợp pháp của nó chưa xác định được rõ ràng.
Ý kiến của nhà chuyên môn
LS TRƯƠNG XUÂN TÁM, Chủ nhiệm Đoàn LS tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu :
Hai cách hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng
Việc công chứng hay không công chứng HĐĐC do hai bên thỏa thuận và không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.
Trong trường hợp hai bên đã thực hiện công chứng HĐĐC mà sau đó muốn hủy thì thông thường có hai cách. Một là hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng trước đó đã công chứng HĐĐC để tiến hành thỏa thuận, cam kết bằng văn bản về hủy HĐĐC, văn bản này phải được công chứng.
Cách thứ hai, trường hợp một bên đơn phương yêu cầu hủy HĐĐC thì có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu tòa tuyên bố chấm dứt hiệu lực của HĐĐC do một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, phương án này sẽ mất thời gian và đôi khi khó khăn khi một bên đã cố tình không chịu thỏa thuận hủy hợp đồng.
Sửa đổi bộ mẫu về hợp đồng đặt cọc : Để giải quyết rủi ro từ việc công chứng HĐĐC thì có thể sửa đổi bộ mẫu về HĐĐC tại các tổ chức hành nghề công chứng. Cụ thể, có thể ghi rõ trong hợp đồng là nếu đến thời hạn thực hiện hợp đồng mà hai bên không tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì HĐĐC hết hiệu lực và bên nhận cọc được tiếp tục thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là bán cho người khác.
LS NGUYỄN PHƯỚC VẸN, Đoàn LS TP.HCM:
Có thể tăng số tiền đặt cọc
Bên đặt cọc yêu cầu công chứng HĐĐC là yêu cầu chính đáng để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, chủ nhà đất phòng ngừa hành vi lợi dụng hình thức “HĐĐC có công chứng” của bên đặt cọc như đã nêu cũng rất chính đáng. Chính vì vậy, để dung hòa lợi ích của các bên, tôi cho rằng ngoài việc soạn thảo hợp đồng rõ ràng, chi tiết, tiên liệu các tình huống có thể xảy ra thì trong trường hợp các bên lựa chọn công chức HĐĐC thì thay vì đặt cọc 10%, 15% như thường lệ hãy tăng số tiền đặt cọc lên.
Điều này sẽ giải quyết được hai vấn đề:
- (1) Khi hợp đồng có công chứng thì CCV sẽ chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng;
- (2) trường hợp bên đặt cọc không mua, không nhận chuyển nhượng thì bên nhận cọc sẽ sử dụng số tiền đặt cọc để chi trả các chi phí phát sinh như chi phí đi lại, chi phí thuê LS,… các khoản lợi nhuận, lợi ích mà đáng ra bên nhận cọc sẽ được hưởng nếu như bên đặt cọc tiếp tục thực hiện hợp đồng.
