Bước sang năm 2026, câu hỏi lớn của người mua ở thực lẫn nhà đầu tư là: mặt bằng giá chung cư Hà Nội liệu có “hạ nhiệt” sau giai đoạn leo thang kéo dài không? Theo góc nhìn của Savills, câu trả lời trong nửa đầu năm 2026 vẫn nghiêng về kịch bản giá khó giảm rõ rệt, dù tốc độ tăng có thể chậm lại khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.
Vì sao giá khó hạ nhiệt trong nửa đầu 2026?
Mặt bằng giá đã lên cao, nhưng lực nâng vẫn còn
Savills ghi nhận giá chào bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng cao và tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Khi giá đã lên vùng cao, thị trường không nhất thiết đảo chiều ngay mà thường bước vào giai đoạn đi ngang, tăng nhẹ và phân hóa mạnh theo pháp lý, chất lượng dự án và vị trí.
Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung và rổ hàng trên thị trường sơ cấp cho thấy nhóm căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, trong khi nhóm trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, khiến giá trung bình toàn thị trường khó giảm.
Chi phí đất tăng tạo áp lực lên giá bán
Một nguyên nhân quan trọng khiến giá khó “hạ nhiệt” là biến động chi phí đầu vào. Khi khung pháp lý và cơ chế định giá đất thay đổi theo hướng tiệm cận thị trường, chi phí của chủ đầu tư có thể gia tăng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù.
Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp thường phản ánh một phần chi phí mới, đặc biệt với các dự án triển khai trong giai đoạn 2026 trở đi.
Lệch pha cung cầu chưa được giải quyết dứt điểm
Nguồn cung năm 2026 được kỳ vọng cải thiện so với giai đoạn trước, nhưng vấn đề cốt lõi nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm.
Khi rổ hàng “nghiêng” về phân khúc giá cao, mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao, ngay cả khi tổng nguồn cung tăng.
Hạ tầng sẽ là “bộ lọc” tạo phân hóa giá theo khu vực
Một trong những biến số quan trọng nhất giai đoạn 2026 trở đi là tiến độ hạ tầng. Sự phát triển của các dự án giao thông lớn có thể cải thiện kết nối, mở rộng không gian đô thị và kích hoạt các vùng phát triển mới.
- Khu đã hoàn chỉnh tiện ích và kết nối tốt: giá khó giảm, thanh khoản chọn lọc theo dự án.
- Khu hưởng lợi trực tiếp từ trục vành đai, cầu, tuyến mới: dễ có “sóng” cục bộ theo tiến độ triển khai.
- Khu xa trung tâm nhưng pháp lý sạch, giá còn “mềm”: phù hợp chiến lược tích lũy dài hạn, nhưng cần chịu được thời gian chờ.
Chiến lược cho người mua ở thực và nhà đầu tư
Với người mua ở thực
- Ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng minh bạch, bàn giao và vận hành thực tế.
- Lập ngưỡng an toàn tài chính: khoản trả góp hàng tháng nên vừa sức, tránh tối đa áp lực khi lãi suất biến động.
- Nếu ngân sách hạn chế, cân nhắc thị trường thứ cấp hoặc khu vực xa hơn nhưng kết nối tốt, thay vì cố mua ở vùng giá đã tăng quá nhanh.
Với nhà đầu tư
- Tập trung vào “điểm rơi hạ tầng” nhưng không mua theo tin đồn: bám tiến độ thực tế, ra quyết định dựa trên dòng tiền và thanh khoản.
- Chọn sản phẩm có nhu cầu ở thật: căn hộ diện tích vừa phải, tiện ích đủ dùng, quản lý vận hành ổn.
- Xem kỹ tổng chi phí sở hữu: phí dịch vụ, gửi xe, hoàn thiện, thuế phí và thời gian ra sổ.
Nửa đầu 2026, giá chung cư Hà Nội được dự báo khó hạ nhiệt, chủ yếu vì chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng, trong khi lệch pha cung cầu chưa được giải quyết triệt để. Dù vậy, thị trường có thể chứng kiến đà tăng chậm lại và phân hóa mạnh theo vị trí, pháp lý và hạ tầng. Chiến lược hợp lý là mua dựa trên chất lượng tài sản và sức chịu đựng tài chính, thay vì chạy theo nhịp tăng giá ngắn hạn.
Câu hỏi thường gặp
- Giá chung cư Hà Nội nửa đầu 2026 có giảm không? => Khả năng giảm sâu là thấp trong kịch bản cơ sở. Giá có thể tăng chậm lại và phân hóa mạnh theo khu vực, pháp lý và chất lượng dự án.
- Yếu tố nào tác động mạnh nhất lên giá căn hộ giai đoạn 2026? => Chi phí đất, chi phí xây dựng và mức độ lệch pha cung cầu, bên cạnh đó là tiến độ hạ tầng tạo phân hóa theo khu vực.
- Khu vực nào có triển vọng hơn khi hạ tầng phát triển? => Các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ trục vành đai, các cây cầu và tuyến kết nối mới thường có triển vọng tốt hơn, nhưng cần bám tiến độ thực tế và tính pháp lý dự án.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
