Kiểm soát sớm từ đầu năm
Sự thay đổi rõ rệt trong bức tranh tài chính bất động sản năm 2026 đến từ định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Sau giai đoạn 2025 tín dụng tăng mạnh, cơ quan quản lý chuyển sang kỷ luật tăng trưởng ngay từ đầu năm nhằm đảm bảo an toàn hệ thống.
Theo định hướng điều hành mới, dư nợ tín dụng tối đa của từng ngân hàng được xác định dựa trên công thức gắn với điểm xếp hạng và quy mô dư nợ cuối năm trước. Đồng thời, tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm tránh dồn vốn gây bất ổn.
Các ngân hàng hiện chịu áp lực kép: vừa phải tuân thủ room tín dụng chung, vừa không được để tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng chung của chính ngân hàng đó. Khi room trở thành một dạng “tài nguyên” khan hiếm, việc phân bổ vốn sẽ thận trọng hơn và ưu tiên các khoản vay hiệu quả, rủi ro thấp.
Điểm lưu ý : Nếu ngân hàng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 10% trong năm, thì tín dụng bất động sản cũng chỉ có thể tăng tối đa 10%. Điều này khiến “cửa vay” cho bất động sản bị thu hẹp và xét duyệt chặt hơn.
Ngân hàng tái cơ cấu danh mục tín dụng
Trong bối cảnh quy định kiểm soát rủi ro rõ ràng hơn, nhiều ngân hàng bắt đầu tái cấu trúc danh mục cho vay, giảm mức độ tập trung vào bất động sản. Mục tiêu là vừa tuân thủ định hướng điều hành, vừa hạn chế nguy cơ “bong bóng” tài sản khi dòng vốn chảy quá mạnh vào địa ốc.
Xu hướng chung: giảm tỷ trọng bất động sản, tăng bán lẻ và tín chấp
Một số ngân hàng chuyển hướng sang khách hàng cá nhân và nhóm hộ kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ, vì đây là những phân khúc có nhu cầu vốn ổn định, gắn với hoạt động sản xuất kinh doanh thực tế và có khả năng phân tán rủi ro tốt hơn.
- Techcombank: điều chỉnh chiến lược theo hướng đa dạng hóa danh mục, giảm dần mức độ tập trung vào các khoản vay lớn và tăng mảng bán lẻ.
- VPBank: xu hướng giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản và kiểm soát tốc độ tăng trưởng của mảng này so với năm trước.
Với người mua nhà, điều này đồng nghĩa hồ sơ vay sẽ được “soi” kỹ hơn, đặc biệt ở các khoản vay đầu tư, vay mua tài sản mang tính đầu cơ hoặc tài sản có pháp lý chưa rõ ràng.Trong nhiều trường hợp, ưu tiên cho vay có thể nghiêng về nhu cầu mua nhà để ở.
Lãi vay mua nhà 2026
Dù tăng trưởng tín dụng vẫn được duy trì để đảm bảo thanh khoản, nhưng mặt bằng lãi suất vay mua nhà trong năm 2026 khó có điều kiện giảm sâu. Thậm chí, nhiều dự báo cho thấy lãi suất có thể tăng nhẹ so với năm 2025.
Vì sao lãi vay khó hạ?
- Chênh lệch huy động và cho vay: tín dụng tăng nhanh hơn huy động khiến ngân hàng phải tăng lãi suất huy động để hút tiền gửi, từ đó kéo lãi vay tăng.
- Dòng vốn ưu tiên sản xuất kinh doanh: bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên tuyệt đối nên phải chấp nhận mức lãi cao hơn để bù chi phí vốn và rủi ro.
- Áp lực biên lợi nhuận (NIM): ngân hàng tư nhân có xu hướng điều chỉnh lãi vay mới để bảo vệ NIM, đặc biệt khi NIM xuống thấp.
Trong kịch bản lãi suất tăng nhẹ, thị trường sẽ tự động sàng lọc nhóm người vay dùng đòn bẩy cao.
Chi phí vốn trở thành rào cản lớn nhất và có thể làm chậm nhịp giao dịch trong ngắn hạn.
Lưu ý: Đừng chỉ nhìn lãi ưu đãi 6–12 tháng đầu. Quan trọng hơn là lãi suất sau ưu đãi, biên độ cộng thêm và khả năng chịu lãi khi lãi suất tăng.
Người mua nhà nên làm gì để giảm rủi ro lãi suất?
Trong giai đoạn lãi vay khó giảm và tín dụng chọn lọc, người mua nhà cần ưu tiên kỷ luật tài chính.
Dưới đây là các nguyên tắc giúp giảm rủi ro khi vay mua nhà năm 2026.
1. Soi kỹ hợp đồng vay, đặc biệt lãi sau ưu đãi
Hãy hỏi rõ công thức tính lãi sau ưu đãi (lãi tham chiếu nào, biên độ bao nhiêu) và các phí liên quan như trả nợ trước hạn, phí quản lý tài sản đảm bảo.
2. Tính kịch bản lãi tăng 1–2 điểm phần trăm
Nếu chỉ “vừa đủ trả” ở mức lãi thấp, rủi ro sẽ rất cao khi lãi tăng. Ngược lại, nếu vẫn chịu được khi lãi tăng thêm 1–2%/năm, khoản vay sẽ an toàn hơn.
3. Giữ tỷ lệ trả nợ ở mức dễ thở
Ưu tiên để tổng gốc và lãi hàng tháng không ăn quá sâu vào thu nhập ròng, đồng thời có quỹ dự phòng đủ cho vài tháng chi tiêu và trả nợ.
4. Ưu tiên tài sản pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực
Trong giai đoạn tín dụng bị “siết kỷ luật”, tài sản minh bạch thường dễ vay hơn, dễ định giá hơn và ít rủi ro khi cần thanh khoản.
5. Chuẩn bị hồ sơ tín dụng sạch
Thu nhập rõ ràng, sao kê tốt và lịch sử tín dụng ổn định giúp tăng khả năng được duyệt vay và có điều kiện lãi tốt hơn.
Lời khuyên thực tế là hãy đọc kỹ lãi sau ưu đãi, tính kịch bản lãi tăng và ưu tiên tài sản pháp lý minh bạch phục vụ nhu cầu ở thực. Mua nhà vững trong 2026 là mua bằng phương án tài chính rõ ràng, không mua bằng niềm tin.
Câu hỏi thường gặp
- Vì sao lãi vay mua nhà 2026 có xu hướng tăng nhẹ? => Do áp lực chi phí vốn khi huy động tăng chậm hơn tín dụng, bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên tuyệt đối và ngân hàng cần bảo vệ biên lợi nhuận trong bối cảnh NIM thấp.
- Room tín dụng siết có làm khó người mua nhà để ở không? => Có thể khó hơn ở khâu xét duyệt, nhưng tín dụng thường ưu tiên nhu cầu ở thực và tài sản pháp lý rõ ràng. Người mua có hồ sơ thu nhập ổn định sẽ dễ vay hơn.
- Khi vay mua nhà, cần nhìn chỉ số nào quan trọng nhất? => Quan trọng nhất là dòng tiền trả nợ hàng tháng trong kịch bản lãi tăng, cộng với quỹ dự phòng. Đừng chỉ nhìn lãi ưu đãi ban đầu.
- Nên vay bao nhiêu là an toàn? => Một nguyên tắc thận trọng là giữ khoản trả nợ gốc+lãi ở mức không gây áp lực lên chi tiêu thiết yếu và vẫn duy trì được quỹ dự phòng. Mức “an toàn” phụ thuộc thu nhập ròng và độ ổn định nguồn tiền của mỗi gia đình.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
