Là chứng thư pháp lý quan trọng xác minh quyền sở hữu bất động sản nhưng nhiều người có những hiểu biết chưa đúng về quy định liên quan sổ đỏ.
Sổ đỏ là tài sản
Theo khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Đồng thời, tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ vào các quy định nêu trên thì sổ đỏ không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý.
Mất sổ đỏ sẽ không làm lại được?
Do hiểu lầm sổ đỏ là tài sản có giá nên khi vô tình làm mất hoặc bị đánh cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân thường rất lo lắng, sợ người khác sẽ tước mất quyền sở hữu đối với bất động sản của mình.
Trong khi đó, sổ đỏ chỉ là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp (ví dụ nhà ở, công trình xây dựng) chứ không phải tài sản. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ:
Việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp chỉ được thực hiện bởi chính người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
Như vậy, dù vô tình làm mất hay bị trộm cắp, đánh tráo sổ đỏ thì người dân chỉ bị mất giấy tờ ghi nhận quyền tài sản chứ không mất tài sản. Họ hoàn toàn có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại cho mình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi khai báo về việc bị mất sổ đỏ tại UBND xã, phường, thị trấn.
Thông tin mất sổ đỏ của người dân sẽ được niêm yết 30 ngày tại UBND nơi có đất để tìm kiếm. Hết thời hạn niêm yết mà không tìm được thì người dân cần thực hiện thủ tục xin cấp lại sổ đỏ đã mất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Người đứng tên sổ đỏ là chủ sở hữu tài sản
Theo khoản 1 điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Như vậy, trường hợp trên sổ đỏ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng nhưng tiền dùng để mua nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì nhà đất đó là tài sản chung của vợ chồng (dù chỉ đứng tên một người trên sổ đỏ).
Nhà đất không sổ đỏ thì không thể sang tên
Pháp luật quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi giao dịch mua bán bất động sản. Tuy nhiên, vẫn có 2 trường hợp ngoại lệ chuyển nhượng nhà đất mà không cần sổ đỏ, bao gồm:
Thứ nhất, trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng di sản ngay cả khi không có sổ đỏ, chỉ cần thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, nói cách khác là có một trong những giấy tờ theo điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (ví dụ: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15.10.1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp, giấy tờ hợp pháp về thừa kế…).
Thứ hai, trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Trường hợp tất cả người thừa kế đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam), thì họ không được cấp sổ đỏ nhưng được phép chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế đó.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế sẽ đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
