Sau giai đoạn biến động mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang dịch chuyển sang trạng thái cân bằng hơn, ưu tiên giá trị thực thay vì các “cơn sốt” ngắn hạn. Bước sang năm 2026, loạt thay đổi về khung pháp lý và chính sách đất đai tạo nền tảng mới cho quá trình tái cấu trúc, khơi thông nguồn cung và nâng chuẩn cuộc chơi của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Giai đoạn cạnh tranh thực chất: Cung tăng, cầu chọn lọc
Thời gian gần đây, phân khúc chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại, nhiều tin rao “bán gấp”, “giảm giá nếu thiện chí” xuất hiện dày hơn. Bức tranh này phản ánh một giai đoạn thị trường đang điều chỉnh, khi người mua thận trọng hơn và thanh khoản không còn dễ dãi như trước.
Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Điểm đáng chú ý là thị trường đang dịch chuyển rõ rệt sang mô hình phát triển dựa trên:
- Cán cân cung cầu thực
- Năng lực tài chính của các chủ thể tham gia
- Giá trị khai thác và tính bền vững của dự án
Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp nhóm người có thể tham gia. Người mua ở thực cần nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn kỳ vọng lợi nhuận “nhanh và dày”, buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, quản trị rủi ro và ưu tiên thanh khoản.
Năm 2026 là năm bản lề của pháp lý: “Luật mới, bảng giá đất mới”
Từ năm 2026, thị trường vận hành dưới tác động toàn diện của:
- Luật Đất đai 2024
- Luật Nhà ở 2023
- Luật Kinh doanh Bất động sản
- Bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026
Trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên về dài hạn, kỳ vọng lớn nhất là tính minh bạch và công bằng cao hơn trong xác định giá đất dự án, giảm tình trạng “tắc” thủ tục khiến nguồn cung đình trệ.
Theo nhận định của đại diện Savills, thị trường đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển thực chất và bền vững hơn.
Tháo gỡ dự án tồn đọng: Cơ chế mới để khơi thông nguồn cung
Một điểm nhấn quan trọng là các nghị quyết và cơ chế thí điểm nhằm xử lý các dự án “đắp chiếu” do vướng giải phóng mặt bằng, pháp lý, hoặc định giá đất.
Đáng chú ý, Nghị quyết số 254 (Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025) đưa ra cơ chế hỗ trợ xử lý các dự án bị tắc ở khâu giải phóng mặt bằng. Với dự án theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã:
- Nhận chuyển nhượng được 50% diện tích, hoặc
- Có sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án
thì Hội đồng nhân dân sẽ xem xét việc thu hồi phần còn lại để hỗ trợ phục hồi dự án.
Cơ chế này được kỳ vọng giải quyết “nút thắt thiểu số”, tức dự án đã thỏa thuận phần lớn nhưng vẫn đình trệ vì một nhóm nhỏ hộ dân chưa thống nhất, khiến chi phí đội lên và nguồn cung bị tắc nghẽn kéo dài.
Ngoài ra, chính sách cũng nới lỏng điều kiện tiếp cận đất đai. Thay vì chỉ được nhận chuyển nhượng “đất ở” để làm nhà ở thương mại, các quy định thí điểm cho phép nhận chuyển nhượng “các loại đất khác”. Điều này mở thêm dư địa cho phát triển dự án, nhưng đồng thời đòi hỏi doanh nghiệp phải làm chắc pháp lý và năng lực triển khai.
Về tài chính đất đai, xu hướng đơn giản hóa thủ tục cũng được nhấn mạnh khi cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được mở rộng, thay vì bắt buộc định giá đất cụ thể trong mọi trường hợp.
Bài toán nhà ở giá hợp lý: Khó giảm giá, buộc phải tăng cung và giảm chi phí đầu vào
Xu hướng “giảm giá nhà” là nhu cầu thực tế của thị trường, nhưng gần như khó xảy ra khi chi phí đầu vào tăng mạnh, từ vật liệu xây dựng đến chi phí đất đai.
Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, các chuyên gia gợi ý 3 hướng trọng tâm:
- Tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả, đồng thời giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất
- Có chính sách hạn chế đầu cơ, giảm “nhiễu” giá và thanh khoản ảo
- Phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, giảm áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá
Về nhà ở xã hội, HoREA cho rằng lãi suất vay mua nhà ở xã hội 5,9% vẫn cao so với thu nhập nhóm có nhu cầu, đồng thời kiến nghị giảm xuống 4,8% để mở rộng khả năng tiếp cận. Bên cạnh đó là các đề xuất linh hoạt quyền mua nhà ở xã hội theo điều kiện dịch chuyển lao động, giúp an cư bền vững hơn.
Một điểm đáng chú ý khác là nhu cầu nhà ở “vừa túi tiền” không chỉ nằm ở nhóm thu nhập thấp. Nhóm thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng cũng đang gặp khó khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng lại khó tiếp cận nhà ở thương mại giá cao. Đây là khoảng trống thị trường mà doanh nghiệp và chính sách cần tính đến.
Giá không còn tăng nóng nhưng khó giảm sâu: Cuộc chơi của “chất lượng dự án”
VARS cho rằng giá bất động sản có thể không còn tăng nóng, nhưng cũng khó giảm sâu do:
- Nhu cầu nhà ở thực vẫn cao
- Kinh tế tiếp tục tăng trưởng
- Đầu tư hạ tầng mở rộng giúp gia tăng giá trị bất động sản
- Chi phí phát triển dự án tăng, nhất là nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai theo bảng giá đất mới
Tuy nhiên, sức cầu sẽ chọn lọc mạnh. Những dự án:
- Giá bán vượt xa giá trị thực
- Vị trí kém kết nối
- Pháp lý chưa hoàn thiện
- Không phù hợp nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn có xu hướng tăng.
Thị trường bất động sản 2026 nhiều khả năng không còn là sân chơi của các “cơn sốt” ngắn hạn. Luật mới, bảng giá đất mới và các cơ chế tháo gỡ dự án tồn đọng đang định hình một chu kỳ phát triển dựa trên giá trị thực, năng lực triển khai và kỷ luật tài chính.
Với nhà đầu tư, năm 2026 là giai đoạn cần ưu tiên tính pháp lý, dòng tiền khai thác, thanh khoản và biên an toàn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh. Với người mua ở thực, việc chuẩn bị tài chính dài hạn và lựa chọn dự án phù hợp nhu cầu sẽ trở thành yếu tố quyết định, trong một thị trường ngày càng “khó tính” nhưng minh bạch và bền vững hơn.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
