Thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục nếu giải quyết được các điểm nghẽn đang tồn đọng. Một trong số đó là điểm nghẽn về lệch pha cung – cầu, khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền.
Căn hộ bình dân chỉ chiếm 6% tổng nguồn cung nhà ở
Tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng trong khoảng 10 năm trở lại đây đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, do vướng mắc về pháp lý trong việc phê duyệt và triển khai dự án, nguồn cung nhà ở đã liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018.
Thực tế này dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng. Cùng với đó, cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ hơn là nhu cầu ở thực. Vì vậy, giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.
Giai đoạn 2019 – 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34% và 27%. Nguồn cung chủ yếu trên thị trường đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu mua nhà ở thực chiếm đến 80% tổng nhu cầu nhà ở, 15% còn lại là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ ngắn hạn. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để sở hữu nhà do giá nhà đang ở mức quá cao. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản suy giảm trong năm 2023.
“Nương theo nhu cầu ở thực, bán cái thị trường cần, bất động sản mới sớm hồi phục và có
những bước đi chắc chắn, bền vững trong dài hạn” – TS Nguyễn Văn Đính
“Khi cung và cầu không đến được với nhau thì thị trường sẽ không thể phát triển bền vững, tất yếu sẽ xảy ra “trục trặc”. Và chỉ cần một vài khó khăn bên ngoài tác động vào thì thị trường sẽ nhanh chóng suy giảm. Thực tế những gì diễn ra trong năm 2023 đã chứng minh điều này”, ông Đính nhìn nhận.
Chia sẻ rõ hơn, vị chuyên gia cho biết, năm 2023 thị trường chứng kiến 1.286 doanh nghiệp địa ốc giải thể, 3.705 doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh, hàng vạn môi giới mất nghề và lượng giao dịch bị suy giảm nghiêm trọng.
Cũng trong năm qua, tổng giá trị tồn kho bất động sản tăng kỷ lục. Tính đến cuối quý III/2023, chỉ tính riêng 10 doanh nghiệp bất động sản có giá trị tồn kho cao hàng đầu thị trường đã đạt trên 300.000 tỷ đồng.
Những khó khăn của thị trường bất động sản trong năm qua một phần đến từ ách tắc pháp lý và dòng vốn, tuy nhiên, việc phát triển “nóng” của thị trường khi chỉ chạy theo phân khúc cao cấp để phục vụ phần ít nhu cầu đầu cơ mà bỏ quên đi phân khúc bình dân, giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân, mới là nguyên nhân cốt lõi. Vì vậy, theo TS. Nguyễn Văn Đính, để khơi thông thị trường bất động sản, đưa thị trường đi lên từ “đáy chữ U” thì một trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm 2024 là đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền.
“Nương theo nhu cầu ở thực, bán cái thị trường cần, bất động sản mới sớm hồi phục và có những bước đi chắc chắn, bền vững trong dài hạn”, chuyên gia nhấn mạnh.
Nhà ở vừa túi tiền phải là “người chơi” chính trên thị trường
Bày tỏ quan điểm về việc phát triển nhà ở vừa túi tiền – affordable housing, TS.LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, Nhà nước cần có các giải pháp về chính sách, thể chế cho nhà ở vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội. Một số quốc gia đang triển khai nhà ở vừa túi tiền là các tham khảo tốt cho Việt Nam.
“Song song với Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai cần thêm chính sách thu hút tư nhân xây nhà ở vừa túi tiền thông qua thủ tục hành chính, cung cấp nguồn vốn… Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp đến trung bình. Nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam”, ông Bình nhìn nhận.
Nói rõ hơn về nhà ở vừa túi tiền, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, Việt Nam chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, có thể chỉ ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.
Theo đó, nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà… Còn nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định.
Phân tích cụ thể, Chủ tịch VARS cho biết, nhà ở vừa túi tiền là giá nhà ở mức hợp lý, là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ. Theo đó, chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.
Ví dụ, một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng/căn hộ.
Tuy nhiên thực tế hiện nay, rất khó để tìm được các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên. Nhưng, khó không có nghĩa là không thể. “Tôi tin rằng, nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực thực hiện các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển. Điều quan trọng nằm ở sự quyết tâm”, ông Đính nói.
Cụ thể, về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.
Bao gồm các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội…
Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu. Việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra – TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm./.
Theo Tạp chí Bất động sản
