Dòng chảy tín dụng tiếp tục được nới lỏng, trong khi trái phiếu và vốn FDI đều tăng tốc. Cùng với đó, những khởi sắc của thị trường chứng khoán đang mang lại kỳ vọng cho sự chuyển mình của ngành bất động sản, đặc biệt là câu chuyện về dòng vốn.
Chủ động xử lý nợ trái phiếu
Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến hết quý III/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành ước đạt hơn 416.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Đáng chú ý, trong giai đoạn 2025 – 2026, khoảng 190.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn thanh toán.
Riêng trong quý IV/2025, dự kiến có khoảng 62.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 19.300 tỷ đồng. Con số này đã giảm gần một nửa so với quý III, nhờ các doanh nghiệp địa ốc ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn từ đầu năm.
Số liệu từ FiinGroup cho thấy, trong 8 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản đã mua lại trước hạn hơn 42.500 tỷ đồng trái phiếu, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước. Dẫn đầu là Novaland với 6.700 tỷ đồng, tiếp đến là Phú Long (2.000 tỷ đồng), Luxury Living (1.600 tỷ đồng) và Hoàng Trường (1.400 tỷ đồng). Ngoài ra, nhóm liên quan như du lịch – giải trí gồm Cáp treo Bà Nà (3.100 tỷ đồng) và Hưng Thịnh Quy Nhơn (2.500 tỷ đồng) cũng ghi nhận quy mô mua lại lớn.
Các chuyên gia FiinGroup nhận định, đây là tín hiệu tích cực khi doanh nghiệp đã chủ động hơn trong việc xử lý nghĩa vụ nợ, thay vì để đến phút chót mới xoay xở. Việc mua lại trái phiếu trước hạn giúp thị trường “dễ thở” hơn.
Thanh tra, nhưng không “siết”
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thu Bình, Quyền Giám đốc Quản trị rủi ro Công ty Quản lý quỹ PVI (PVI AM) cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu thời gian tới vẫn lớn, song bối cảnh hiện nay đã khác trước. Điều kiện huy động vốn được cải thiện, cùng sự khởi sắc của thị trường chứng khoán và dòng vốn rẻ đang giúp doanh nghiệp có thêm khả năng tái cơ cấu nợ bằng nhiều phương án khác nhau.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, dù Thanh tra Chính phủ vừa công bố Kết luận số 276/KL-TTCP về phát hành và sử dụng vốn từ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của 67 tổ chức trong giai đoạn 2015-2023, nhưng theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, đây không phải là tín hiệu xấu.
Công ty Chứng khoán Vietcap nhận định, kết luận này là cuộc thanh tra tuân thủ hồi tố, triển khai theo Quyết định số 605/QĐ-TTCP (tháng 10/2023), diễn ra sau giai đoạn chấn chỉnh mạnh mẽ năm 2022. Đây là bước tổng kết nhằm đánh giá việc thực thi quy định trong quá khứ, chứ không phải hành động “siết” tín dụng hay phát hành mới.
Vietcap cho rằng, các sai phạm được nêu – như hồ sơ phát hành chưa đầy đủ, sử dụng vốn sai mục đích hoặc công bố thông tin chậm – chủ yếu là các tồn tại lịch sử, diễn ra trước khi khung pháp lý được hoàn thiện với Nghị định 65/2022/NĐ-CP, Luật Chứng khoán 2024 và mới nhất là Nghị định 245/2025/NĐ-CP.
Khung pháp lý hoàn thiện
Từ cuối năm 2022, thị trường trái phiếu đã bước vào giai đoạn kiểm soát chặt chẽ nhưng minh bạch hơn, với quy định rõ ràng về hồ sơ phát hành, tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm và giới hạn nợ/vốn chủ sở hữu.
“Những điều chỉnh này giúp thị trường vận hành kỷ luật hơn, bảo vệ nhà đầu tư tốt hơn mà vẫn duy trì vai trò huy động vốn trung – dài hạn của trái phiếu doanh nghiệp”, Vietcap nhấn mạnh.
Ghi nhận cho thấy, sau khi khung pháp lý phát hành trái phiếu được hoàn thiện, đặc biệt từ khi Nghị định 245/2025/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực từ 11/9/2025, thị trường trái phiếu đang được đánh giá có tiềm năng trở lại vai trò kênh dẫn vốn chủ lực cho bất động sản, bên cạnh sự hỗ trợ của tín dụng ngân hàng.
9 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị phát hành đạt 432.500 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ. Riêng quý III, thị trường ghi nhận 155 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chủ yếu trong nước, với tổng giá trị hơn 156.000 tỷ đồng.
Chính sách tiền tệ thuận chiều
Thị trường tích cực hơn đang thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc và cơ cấu lại nguồn vốn. Hành lang pháp lý cũng đang được hoàn thiện với ba đạo luật quan trọng liên quan đến bất động sản, trong đó đặc biệt là Nghị quyết sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt về giá đất và cơ chế đền bù thỏa thuận cho doanh nghiệp.
Ở bình diện quốc tế, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vừa quyết định giảm thêm 0,25 điểm phần trăm lãi suất, đưa mức lãi suất quỹ liên bang xuống 3,75 – 4%. Đây là lần cắt giảm thứ hai trong năm, diễn ra trong bối cảnh Fed phải ra quyết định giữa lúc thiếu hụt dữ liệu kinh tế do Chính phủ Mỹ tạm ngừng hoạt động. Động thái này được xem là yếu tố “thuận chiều” đối với kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Tín dụng tăng mạnh, bất động sản “hồi sức”
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân (Trường Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định, lãi suất Mỹ hạ nhiệt giúp Việt Nam có thêm dư địa duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước từng gặp khó do áp lực tỷ giá tăng. Mặt bằng lãi suất thấp góp phần cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng, thúc đẩy sản xuất, tiêu dùng và đầu tư trong nước – trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản đạt hơn 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024, chiếm gần một phần tư tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Dòng vốn dồi dào, lãi suất giảm và chính sách hỗ trợ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường “hồi sức” sau giai đoạn trầm lắng 2022-2023. Tuy nhiên, cũng có quan điểm thận trọng khi dòng tiền tiếp tục chảy mạnh vào địa ốc trong bối cảnh giá nhà tăng cao.
Thách thức mới
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, tín dụng bất động sản tăng cao chủ yếu nhờ nguồn cung dự án gia tăng, nhiều dự án vướng pháp lý được tháo gỡ và tái khởi động, kéo theo nhu cầu vốn tăng mạnh. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư phát triển dự án, đóng vai trò đòn bẩy tài chính chủ lực cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Thời gian qua, nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi cho người mua nhà dưới 35 tuổi, đẩy mạnh tín dụng nhà ở xã hội sau khi Chính phủ ban hành loạt chính sách đặc thù hỗ trợ phân khúc này. Sự đồng hành của hệ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lực đẩy cho tín dụng bất động sản.
Tuy vậy, đà tăng mạnh của thị trường, đặc biệt về giá, có thể chững lại sau giai đoạn phục hồi nhanh, kéo theo nguy cơ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng. Nguồn cung lớn và mặt bằng giá cao có thể làm giảm tốc độ hấp thụ, nhất là tại các khu vực vùng ven – nơi tỷ trọng đầu tư cao.
Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải chuyển mình cả về nhận thức lẫn tầm nhìn để đón nhận cơ hội từ các dòng vốn mới. Trong đó, minh bạch thông tin là yếu tố then chốt quyết định khả năng thu hút và phân bổ vốn từ các quỹ đầu tư quốc tế.
—-
THÔNG TIN BÀI VIẾT
- Nguồn tin : TNCK
- Cập nhật : 19:34 ngày 07/11/2025
- Link nguồn : TẠI ĐÂY
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
