Giá căn hộ ở TP.HCM giờ đã vượt xa tầm với của người lao động phổ thông, khi một căn hộ tầm trung cũng chạm mốc vài tỷ đồng. Từ trung tâm đến vùng ven, mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập.
Giá nhà liên tục lập kỷ lục mới
Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng giá chưa từng có, khi mặt bằng mới liên tục được thiết lập ở cả khu trung tâm và vùng ven.
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE, Savills và Dat Xanh Services (FERI) cho thấy, trong quý III/2025, giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM tăng 6-7% so với quý trước đó và tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng mạnh nhất theo quý kể từ năm 2019.
Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM (cũ) đạt 87 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6,3% theo quý và 31% theo năm. Áp lực tăng không chỉ xuất hiện trên thị trường sơ cấp, mà còn lan sang thị trường thứ cấp, nơi giá trung bình đã lên đến 60 triệu đồng/m², tăng 13% so với quý liền trước và tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.
“Các dự án mới mở bán trên 120 triệu đồng/m² ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, khiến thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang”, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
Nếu như khu vực trung tâm TP.HCM vốn khan hiếm dự án mới, thì nay được mở rộng về phía Đông. Theo dữ liệu của Dat Xanh Services, các dự án tại khu vực Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc hay Thạnh Mỹ Lợi ghi nhận mức tăng giá từ 18-27% mỗi năm, trong khi khu vực Thảo Điền và An Phú tăng 13-19%.
Các chuyên gia từ Dat Xanh Services nhìn nhận, sự bứt phá này phản ánh rõ sức hút của các dự án gắn liền hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, metro số 1 và 2, cùng chính sách quy hoạch đô thị theo định hướng giao thông (TOD) vừa được TP.HCM thông qua.
Savills Việt Nam cũng cho biết, trong quý III/2025, phần lớn nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tập trung ở phía Đông và Tây thành phố, lượng giao dịch đạt 2.700 căn, tỷ lệ hấp thụ 51%.
Những con số này phần nào cho thấy nguồn cung chưa thực sự dồi dào và người mua ngày càng khó tiếp cận nhà ở hơn. Căn hộ dưới 3 tỷ đồng giờ đây chỉ chiếm 9% giao dịch tại TP.HCM, trong khi chiếm tới 60% ở các địa phương lân cận. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương (cũ) chiếm tới 90% lượng căn hộ “hợp túi tiền” của vùng.
Tại phân khúc nhà thấp tầng, sự khan hiếm vẫn bao trùm. Nguồn cung mới quý III chỉ đạt 220 căn, tăng gần 200% so với quý trước đó và 95% tập trung ở Bình Tân và Bình Chánh. Giá sơ cấp ổn định ở mức 303 triệu đồng/m2 đất, song giá thứ cấp tăng mạnh 18% so với cùng kỳ năm trước, lên 167 triệu đồng/m2 đất.
Chưa thể kỳ vọng giảm
Bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Phát triển kinh doanh sản phẩm, Dat Xanh Services nhận định, làn sóng đầu tư công và hạ tầng kết nối liên vùng đang là chất xúc tác quan trọng khiến giá đất vùng ven TP.HCM tăng mạnh.
Cụ thể, các trục giao thông lớn như đường Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, metro số 1 và sân bay Long Thành đang tạo ra “vành đai nhu cầu mới”, đẩy giá bất động sản dọc tuyến tăng 10-20% mỗi năm.
Các dự án như The Privé, Eco Retreat hay Springville được hưởng lợi trực tiếp từ vị trí nằm giữa các tuyến hạ tầng kết nối, trở thành tâm điểm của làn sóng đầu tư mới.
Điểm chung đáng chú ý là niềm tin thị trường đã trở lại. Từ đầu năm đến tháng 9/2025, số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tăng gần 96% so với cùng kỳ năm trước; vốn đăng ký mới tăng 61%, đạt khoảng 335.000 tỷ đồng.
Song song với đó, các gói tín dụng ưu đãi mua nhà được các ngân hàng thương mại triển khai với lãi suất chỉ từ 5,5-6,5%/năm, góp phần “hâm nóng” thị trường.
Còn theo bà Dương Thùy Dung, giá nhà TP.HCM đang hình thành một chu kỳ tăng mới, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, còn phân khúc trung cấp dần biến mất.
Với việc nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, dự báo xu hướng tăng giá sẽ chưa dừng lại trong năm 2026, đặc biệt khi chính sách TOD và các dự án metro đi vào triển khai.
“Áp lực tăng giá sẽ chỉ giảm cho đến khi nguồn cung thực sự dồi dào, mà điều này khó có thể xảy ra sớm”, bà Dung nói.
TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng, chưa thể kéo giảm giá nhà xuống mức phù hợp với thu nhập của số đông ở thời điểm này, bởi những yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm bất động sản như giá đất, nguyên vật liệu, nhân công… đều tăng cao.
Trong khi đó, một cặp vợ chồng trẻ sống ở các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội… sau 5-7 năm đi làm tích góp được 1 tỷ đồng đã là nhiều. Với một căn hộ rẻ nhất ở mức 2 tỷ đồng thì họ cũng phải vay 50% mới có thể mua. Nhưng hiện nay, ở TP.HCM, kiếm được căn hộ 2 tỷ đồng là điều gần như không thể.
“Tôi vào TP.HCM năm 1993, đến năm 2006 mới mua được căn nhà đầu tiên, dù thu nhập khá cao và có điều kiện làm việc ở nước ngoài. Bạn bè tôi nhiều người cũng phải mất 20-30 năm mới có nhà. Đó là thực tế không chỉ ở Việt Nam, mà ở cả các nước phát triển”, ông Khương nói và cho biết thêm, ở đâu cũng vậy, người thu nhập trung bình và thấp phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể an cư.
Ai là người mua?
Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM liên tục lập kỷ lục mới, một câu hỏi được đặt ra: “Ai đang mua ở mức giá này?”
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, thị trường hiện có 3 nhóm người mua chủ đạo, phản ánh cả động cơ đầu tư lẫn nhu cầu ở thực của tầng lớp trung và thượng lưu mới.
Nhóm thứ nhất là nhà đầu tư trung – dài hạn, thường săn tìm các khu vực gắn liền với dự án hạ tầng kết nối mới hoặc quy hoạch mở rộng đô thị.
Việc triển khai hàng loạt dự án trọng điểm như đường Vành đai 3 – 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành và hệ thống metro đã khiến những vùng ven như Thủ Đức, Bình Chánh, Củ Chi hay Cần Giờ trở thành “vùng trũng hút vốn”. Thực tế từ khu Nam Tp. HCM cho thấy, khi hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản có thể tái định hình chỉ sau vài năm.
Nhóm thứ hai là giới đầu tư – kinh doanh khai thác dự án bất động sản nhìn thấy tiềm năng du lịch, dịch vụ và lưu trú ở các khu vực ngoại ô. Nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần, “second home” (căn nhà thứ 2) và lưu trú ngắn hạn đang tăng nhanh trong tầng lớp trung lưu.
Đặc biệt, khi thu nhập đô thị được cải thiện và xu hướng làm việc từ xa trở nên phổ biến, những điểm có lợi thế tự nhiên như ven sông, ven biển hoặc gần trục giao thông lớn được giới đầu tư săn đón như một dạng “bất động sản tích sản”.
Nhóm thứ ba là người mua ở thực, chủ yếu thuộc tầng lớp có thu nhập cao hoặc trung lưu ổn định, trong khi nhóm khách hàng phổ thông dần bị đẩy ra ngoài rìa do giá nhà vượt tầm với.
“Nhóm có khả năng tài chính mạnh thường ưu tiên không gian sống chất lượng, xanh và yên tĩnh. Họ hình thành các cộng đồng dân cư mới ở Thủ Đức, Bình Tân, hoặc xa hơn là Nhà Bè, Bình Chánh – nơi quỹ đất còn tương đối nhiều và môi trường sống đang được cải thiện”, ông Tuấn chia sẻ.
—-
THÔNG TIN BÀI VIẾT
- Nguồn tin : TNCK
- Cập nhật : 04:34 ngày 08/11/2025
- Link nguồn : TẠI ĐÂY
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
